Es un documento fundamental en cada Comunidad de Propietarios, siendo imprescindible para su constitución.
Así, en el Título Constitutivo, se puede encontrar una descripción del edificio y de todos los inmuebles que lo componen, incluidas viviendas y locales.
Asimismo, se incluye una descripción pormenorizada de cada uno de ellos, indicando datos como la superficie, localización exacta y linderos.
Para la redacción la Escritura que dará lugar al Título Constitutivo, se toma como base el proyecto arquitectónico del edificio, siendo la cuestión más importante de ese documento, la fijación de la cuota de participación de cada piso o local respecto del total de la comunidad.
Esta cuota de participación, a la que la mucha gente se refiere como “los porcentajes” son transcendentales en una comunidad, ya que van a regular 2 aspectos fundamentales que son los que más suelen preocupar a cada uno de los propietarios.
El primero de esos aspectos es relativo al poder de decisión que cada uno va a tener, a la hora de aprobar cuestiones que le interesen en la Junta de Propietarios, siendo el segundo y más importante, el importe de la cuota que van a tener que pagar bien mensualmente en cuotas ordinarias, o bien cuando se acuerden las famosas derramas, a las que muchas veces los propietarios le tienen más miedo que a un Inspector de Hacienda.
Y es que esa obligación de contribuir al sostenimiento de la Comunidad, es la principal obligación que la Ley de Propiedad Horizontal establece para los propietarios.
De hecho, uno de los problemas principales con los que suelen encontrarse actualmente las comunidades, son el impago de cuotas por parte de algún propietario. Y es que tener algún propietario moroso, obliga a que el resto de los vecinos tenga que abonar unos gastos que no le corresponderían, simplemente porque hay uno o varios que no los pagan.
¿Qué más cuestiones se incluyen en el título constitutivo?
Otro documento de vital importancia que se incluye en ese Título Constitutivo, son los Estatutos de la Comunidad, en los se establecen unas normas que deberán ser seguidas por los propietarios, como puede ser la forma de abono de los gastos, qué cargos va a haber en la Comunidad y su distribución entre los vecinos, el uso de las zonas comunes, etc…
Cabe decir, que hay que tener mucho cuidado, porque una vez se firme ese título constitutivo, solamente se va a poder modificar por unanimidad de todos los copropietarios, es decir, estando de acuerdo todos los propietarios que asistan a la Junta.
Pensemos que en la práctica es realmente muy difícil, que en una Junta de Propietarios se alcance la unanimidad, sobre todo cuando estamos hablando de Comunidades grandes.
Es decir, si tenemos una comunidad de 6 propietarios, o sea de un edificio pequeño, a lo mejor es más fácil; pero está claro que eso será mucho más complicado si estamos en una comunidad de 100 viviendas.
Hay que tener en cuenta que en ciertos casos, podemos acudir al Juzgado y será el Juez quien decida si hay que modificar ese título constitutivo, pero está claro que esa es una solución que solamente habrá que tomar en casos extremos.
En LOPEZ VIVAS ABOGADOS desde nuestro Despacho en Cáceres, estamos especializados en Comunidades de Propietarios.
Debemos recordar que nuestra Primera Consulta es Gratuita, actuando en Todo el territorio nacional.
